Οι προσπάθειες για μεταρρύθμιση της πολεοδομικής και οικοδομικής αδειοδότησης ξεκίνησαν από το Υπουργείο Εσωτερικών τον Οκτώβριο του 2023, με την εφαρμογή πέραν των 20 μέτρων που απλοποίησαν σε μεγάλο βαθμό τη διαδικασία αδειοδότησης, και αναμένεται να ολοκληρωθούν τον Οκτώβριο του 2025, με την εφαρμογή του θεσμού του ελεγκτή δόμησης στις οικοδομές.
Ο ελεγκτής δόμησης θα διενεργεί την υποχρεωτική αυτοψία, τον έλεγχο της εφαρμογής των μελετών βάσει των οποίων εκδόθηκαν οι πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες. Ο έλεγχος προβλέπεται να γίνεται σε κάθε φάση ενός έργου ώστε να περατωθεί σύμφωνα με τους νόμους και τους κανονισμούς, εξασφαλίζοντας την ποιότητα ζωής των πολιτών και την προστασία του περιβάλλοντος.
Το πλαίσιο εφαρμογής του θεσμού των ελεγκτών δόμησης ετοιμάζει το Υπουργείο Εσωτερικών σε συνεργασία με το ΕΤΕΚ, μέλη του οποίου θα αναλάβουν επί πληρωμή τον ρόλο του ελεγκτή δόμησης. Πρόσθετα, το Επιμελητήριο θα καταρτίσει τις κατευθυντήριες γραμμές για τον έλεγχο στα εργοτάξια τόσο προς στις αρμόδιες πολεοδομικές αρχές, δηλαδή, τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης - ΕΟΑ όσο και προς τους ελεγκτές δόμησης.
Οι ελεγκτές δόμησης
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, οι ελεγκτές δόμησης θα ελέγχουν την πιστή εφαρμογή των μελετών. Οι έλεγχοι αυτοί θα επεκτείνονται στα εργοτάξια και στα τρία στάδια κατασκευής: θεμελίωση, ολοκλήρωση φέροντα οργανισμού (πλήρωση του κελύφους) και ολοκλήρωση οικοδομής, με σκοπό την περάτωση των έργων σύμφωνα με τα σχέδια και την κείμενη νομοθεσία.
Στις περιπτώσεις που θα διαπιστώνονται αυθαίρετες δομήσεις, οι ελεγκτές δόμησης θα πρέπει να ενημερώνουν αμέσως τις αρμόδιες πολεοδομικές αρχές με σκοπό τη διακοπή των οικοδομικών εργασιών μέχρι να αρθούν οι παράνομες εργασίες. Οι ελεγκτές δόμησης θα είναι αντιμέτωποι με πρόστιμο δεκάδων χιλιάδων ευρώ σε περίπτωση που δεν διαπιστώσουν τις παράνομες κατασκευαστικές εργασίες ή κλείσουν τα μάτια. Επί τούτου, θα υπάρχει μηχανισμός ελέγχου από τους ΕΟΑ.
Στο νομοσχέδιο που θα κατατεθεί, προσεχώς, στη Βουλή για ψήφιση θα περιλαμβάνεται και το έντυπο βεβαίωσης, το οποίο θα πρέπει να συμπληρώνουν οι ελεγκτές δόμησης για να πιστοποιούν ότι, τα έργα που βρίσκονται υπό την επίβλεψη τους βαίνουν καλώς.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΕΤΕΚ, Κωνσταντίνο Κωνσταντή, με την εισαγωγή του θεσμού του ελεγκτή δόμησης θα σταματήσουν οι παρατυπίες που παρατηρούνται σε αναπτύξεις καθώς ο έλεγχος θα γίνεται επιτόπου στα εργοτάξια, με ευθύνη των ιδιωτών ελεγκτών. «Θέλω να διαβεβαιώσω όλους ότι η στόχευση είναι για ποιοτικότερες κατασκευές. Θα επιβραβεύονται αυτοί που ακολουθούν πιστά τις νομοθεσίες και όχι, όπως παρακολουθούμε πολλές φορές σήμερα να γίνεται, να επιβραβεύεται η παρανομία και να συζητούμε εκ των υστέρων πώς μπορούμε να νομιμοποιήσουμε κάποιες παρανομίες και αυθαιρεσίες», σημείωσε.
Τα προσόντα
Οι ελεγκτές δόμησης θα πρέπει:
1. Να είναι αρχιτέκτονες ή πολιτικοί μηχανικοί με 10ετή αποδεδειγμένη πείρα σε μελέτη και επίβλεψη οικοδομών κατηγορίας Β.
2. Να διαθέτουν ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης. Η ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης παρέχει κάλυψη σε επαγγελματίες όπως αρχιτέκτονες, μηχανολόγους, λογιστές, ιατρούς κ.λπ., έναντι της νομικής τους ευθύνης αναφορικά με τη διάπραξη επαγγελματικού λάθους, αμέλειας ή παράλειψής τους, που επισυμβαίνει κατά τη διάρκεια της παροχής των υπηρεσιών τους.
3. Να έχουν εξασφαλίσει πιστοποιητικό παρακολούθησης σεμιναρίων από το ΕΤΕΚ με τίτλο «Εισαγωγή στον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο και Βασικές Πρόνοιες Σχεδιασμού Εντολή 1/2016 και Εντολή 1/2017» και «Απαιτήσεις περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου και Σχεδιασμός Οικιστικών Αναπτύξεων σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κανονισμού Προσβασιμότητας και Ασφάλειας στη Χρήση και του Κανονισμού Πυροπροστασίας».
4. Να μην έχουν επαγγελματικό ασυμβίβαστο και σύγκρουση συμφέροντος είτε με τους ιδιοκτήτες των αναπτύξεων, είτε με τους αρμόδιους λειτουργούς των ΕΟΑ, που είναι οι πολεοδομικές αρχές. Συναφώς αναφέρεται ότι, το ΕΤΕΚ ετοιμάζει σχετικό έντυπο με το οποίο θα δηλώνεται γραπτώς από τους ελεγκτές δόμησης ότι, δεν έχουν καμία σύγκρουση συμφέροντος.
Οι αμοιβές
Σε σχέση με τις αμοιβές των ελεγκτών δόμησης, θα είναι κλιμακωτές και το ύψος τους θα καθορίζεται ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα της ανάπτυξης που θα ελέγχουν. Για σκοπούς καθορισμού των αμοιβών, οι αναπτύξεις θα διαχωριστούν σε τέσσερις κατηγορίες: Σε αναπτύξεις μέχρι 250τ.μ., σε αναπτύξεις από 251τ.μ. μέχρι 500τ.μ., σε αναπτύξεις από 501τ.μ. μέχρι 1.000τ.μ. και σε αναπτύξεις άνω των 1.000τ.μ.
Η «fast-track» διαδικασία για τις άδειες
Η πρακτική που ακολουθείται από τις 2/10/2024 για την έκδοση πολεοδομικών αδειών εντός 20 εργάσιμων ημερών για χαμηλού ρίσκου αναπτύξεις που αφορούν μέχρι διπλοκατοικία, θα εφαρμοστεί και στις άδειες οικοδομής για τις ίδιες αναπτύξεις ώς τα τέλη Ιανουαρίου του 2025. Αυτό σημαίνει ότι, ο χρόνος που θα απαιτείται για την εξασφάλιση των αναγκαίων αδειών (πολεοδομικής και οικοδομικής) για την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών μιας κατοικίας θα είναι οι 40 εργάσιμες ημέρες. Θα μπορεί, δηλαδή, ο μελετητής να εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια εντός 20 ημερών και, στη συνέχεια, αυτόματη οικοδομική άδεια σε άλλες 20 μέρες.
Η «fast-track» διαδικασία που υιοθετήθηκε για την έκδοση πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών για τις χαμηλού ρίσκου αναπτύξεις αναμένεται να αποφορτίσει τις πολεοδομικές αρχές, δηλαδή, στους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης - ΕΟΑ από την εξέταση των αιτήσεων για τις χαμηλού ρίσκου αναπτύξεις, ώστε να επικεντρωθούν στην εξέταση των αιτήσεων για πιο σύνθετες και μεγάλες αναπτύξεις.
Τον Μάρτιο για πολυκατοικίες
Όπως ανακοίνωσε την περασμένη Τετάρτη σε συνέντευξη Τύπου ο υπουργός Εσωτερικών, Κωνσταντίνος Ιωάννου, ο σχεδιασμός του υπουργείου του είναι όπως εντός Μαρτίου του 2025 επεκταθεί η «fast-track» διαδικασία έκδοσης πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας και στις αναπτύξεις μεσαίου ρίσκου που περιλαμβάνει τις αναπτύξεις έως 12 κατοικίες στη σειρά και τις πολυκατοικίες με 20 διαμερίσματα με μέγιστο ύψος τεσσάρων ορόφων, όπου οι σχετικές άδειες θα εκδίδονται εντός 80 εργάσιμων ημερών.
Με την υποβολή του ειδικού checklist από τον μελετητή, η αίτηση για τις μεσαίου ρίσκου αναπτύξεις θα εξετάζεται από τους ΕΟΑ εντός 40 εργάσιμων ημέρων για πολεοδομική άδεια και άλλων 40 ημερών για οικοδομική άδεια. Σύμφωνα με τον κ. Ιωάννου, σε περίοδο 80 εργάσιμων ημερών θα μπορεί να αρχίζει η ανέγερση της ανάπτυξης ενώ ο έλεγχος θα γίνεται με επιτόπιες επιθεωρήσεις στα εργοτάξια από τους ελεγκτές δόμησης για να διαπιστώνεται η τήρηση των όρων της άδειας οικοδομής.
Αλλαγές και στις μεγάλες αναπτύξεις
Όσον αφορά τις μεγάλες και σύνθετες αναπτύξεις που αφορούν κτήρια πέραν των τεσσάρων ορόφων και συγκροτήματα κατοικιών πέραν των 12 κατοικιών, η νέα διαδικασία αδειοδότησης και ελέγχου υπολογίζεται να εφαρμοστεί τον Οκτώβριο του 2025, με την εφαρμογή του θεσμού των ελεγκτών δόμησης και καθορίζεται ως εξής:
1. Εξέταση αίτησης για άδεια οικοδομής. Η αίτηση για άδεια οικοδομής θα υπόκειται σε πλήρη εξέταση από την αρμόδια Αρχή. Η διαδικασία αυτή θα περιλαμβάνει την αξιολόγηση όλων των στοιχείων της αίτησης και τη διασφάλιση ότι, το έργο πληροί τους όρους που προβλέπονται από τη νομοθεσία.
2. Έλεγχος κατά την ανέγερση της οικοδομής. Κατά τη διάρκεια ανέγερσης της οικοδομής, η αρμόδια Αρχή θα προβαίνει σε επιτόπιο έλεγχο μέσω του ελεγκτή δόμησης σε τρία κρίσιμα στάδια του έργου:
* Μετά την ολοκλήρωση του ξυλότυπου θεμελίωσης και του υπογείου για την επιβεβαίωση της θέσης του κτηρίου στο τεμάχιο εντός 48 ωρών.
* Μετά την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού για τη διασφάλιση ότι η κατασκευή προχωρά σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια εντός 48 ωρών.
Για σκοπούς διενέργειας των δειγματοληπτικών ελέγχων από τους ελεγκτές δόμησης, ο επιβλέπων μηχανικός θα ενημερώνει αμέσως την αρμόδια Αρχή ηλεκτρονικά και επισυνάπτοντας φωτογραφικό υλικό για:
* Την ολοκλήρωση του ξυλότυπου θεμελίωσης.
* Την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού.
3. Έλεγχος κατά την αποπεράτωση της οικοδομής. Μετά την ολοκλήρωση του κτηρίου και την υποβολή του πιστοποιητικού συμπλήρωσης εργασιών από τον επιβλέποντα μηχανικό, ο ελεγκτής δόμησης θα εκδίδει πόρισμα για την ενημέρωση της αρμόδιας Αρχής και την επιβεβαίωση της συμμόρφωσης με τις εγκεκριμένες άδειες και τους κανονισμούς εντός 48 ωρών.
4. Πιστοποιητικό έγκρισης. Η αρμόδια Αρχή, λαμβάνοντας το πόρισμα του ελεγκτή δόμησης, θα προβαίνει σε επιτόπιο έλεγχο και θα εξετάζει την αίτηση για το πιστοποιητικό έγκρισης προκειμένου να διαπιστώσει τη συμμόρφωση με τις πρόνοιες της εκδοθείσας άδειας και τους σχετικούς όρους.
